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物业费涨幅达75%，却获得97.9%高票赞成率——近期，在徐汇区枫林街道宛南六村的一场业主大会上，代表们表决通过，继续聘用徐房集团下属高建物业，并且自2026年1月1日起，小区物业服务费标准由现在的每平方米0.8元上调至1.4元。更关键的是，这场表决的居民投票率高达100%。
物业费涨价变成“民心所向”，且发生在一个建于20世纪70年代末的老公房小区，这在老旧小区普遍面临物业费涨价与服务提升到底“谁先谁后”这一“无解循环”的当下，听起来有些“天方夜谭”。
更新后的宛南六村 舒抒 摄
但真的无解吗？宛南六村用不到4年时间，交出了一份“连环答卷”：完成43台加梯，实现小区加梯全覆盖；完成“三旧”变“三新”旧房综合改造，小区环境近乎商品房标准……有人会说，加梯、旧房改造都有政府财政补贴。但“政策都摆在那里”，能否用好政策，并带动居民愿意加梯、支持小区改造的积极性，这些都事在人为。
党建引领物业治理“攻坚战”究竟“攻坚什么、怎么攻坚”，又如何长效维护攻坚成果，宛南六村走出了一条路，也在继续探路。
为何要涨价
2023年4月，记者曾来到宛南六村采访，目之所及是一大片工地。脚手架里包裹着的既有加梯工程，也有房屋综合改造项目。当时刚上任宛南六村业委会主任的傅燕君告诉记者，虽然施工期间居民的生活、进出多有不便，但大部分居民都表示理解，毕竟“再等等就能迎来好生活”。
更新后的宛南六村 枫林街道供图
建于1979年前后的宛南六村是典型的售后公房小区，43幢单元楼总建筑面积4.2万平方米，居民户数953户，常住人口约3800人，高建物业负责管理。历经40余年使用，近年来，宛六小区内房屋外墙高坠、路面积水、违法搭建、飞线充电等安全隐患时有发生。加之楼道堆物、乱扔垃圾等不文明现象频发，小区管理类投诉率一度高达15%。
更新后的宛南六村 舒抒 摄
提升居民生活品质，第一步是解决居民最大的基本诉求——加梯。在宛南六村居民区党总支书记孙嵘捷看来，如果说宛六小区真有“运气”在，那就是全部43个居民楼门栋都具备加梯条件。
既然天时地利，那就拼一把“人和”。
加梯过程的曲折，各个小区大同小异。但宛南六村在推进加梯的同时，及时抓住了徐汇区大力推进“老旧住房穿新衣、老旧小区换新颜、老旧小区居民过上新生活”的“三旧”变“三新”契机，在加梯基础上一并推进“美丽楼道”、更换外立面“四件套”等工程，即拆除有安全隐患的防盗窗、统一更新晒衣架、雨棚及空调机外罩。同时，推进小区的架空线入地、雨污分流改造、垃圾库房升级、亲子广场、休闲场地等全要素更新改造，通过“菜单式”更新和“打包式”修缮，实现小区硬件的“一体化”提升。
今年7月1日，宛南六村“三旧”变“三新”全面完成，小区为期三年半的各类施工画上句号，初步形成了群众满意的“精品小区”。
更新后的宛南六村楼道 舒抒 摄
“小区硬件有了蝶变，软件也要更新。”上海高建物业管理有限公司董事长李振宇表示，小区设施、技防设备、消防系统等多方面的硬件提升，一定程度上也“倒逼”小区物业管理和治理力量的能级提升。
此时，关于物业费价格的纠结也浮出水面。举个简单的例子：24小时运行的监控探头需要配备人员24小时值守，因为监控设备只能帮助人们更快发现问题，及时处置、解决问题依旧要靠人力，而人力成本正是目前物业支出的最大成本。
同很多老公房小区一样，宛南六村的物业费已十余年保持在0.8元的水平未曾涨价。但经物业公司测算，如若要让物业服务满足小区硬件更新后的各类问题处置需求，物业费成本将超过每平方米3元。
涨价，“不得不”提上议程。
涨价到底怎么涨
宛南六村的涨价有综合前提。一方面，小区物业服务费已十年未作调整。另一方面，小区近来物业服务整体质量确有提升。此外，恰逢徐汇区施行党建引领“满意物业”三年行动计划，可按照“涨多少，补多少”的原则给予物业费补贴。
物业费调价公告 枫林街道供图
细化到宛六小区本身，调价前期，居民区委托专业第三方机构，对高建物业的服务水平展开评估，评定其服务价值为每平方米3.4元。小区内的住宅户型面积在20余平方米至50余平方米之间，若物业费由0.8元上调至1.4元，意味着每户居民全年最多再多支出两三百元，就能享受远超每平方米1.4元物业费价值数倍的物业服务。
物业费调价表决 枫林街道供图
“居民其实都同意也理解物业费涨价，但问题就在于涨多少，以及涨价后物业公司如何保证服务水平能质价相符。”傅燕君说。
要涨价，那就先“打样”。
枫林街道城建中心主任康胤介绍，街道、居民区、物业与业委会等多方共同制定了专属于宛南六村的“满意物业”服务提升方案，并达成共识：高建物业先提高服务水平，再商讨物业费调价事宜。
于是，高建物业开启了为期一年的“新试用期”，先呈现物业费涨价后的服务效果。
变化逐渐发生：人员配置方面，宛南六村的安保人员由6名增至9名，保洁人员由6名增至8名，垃圾库房安排了专人管理；服务内容全部更新，保洁每周清扫频次增加，小区需要清理的花坛、保安和保洁的巡逻内容也明确划分；小区车位由132个增加至186个，新增“亲情停车”政策，同时调整停车收费标准，缓解外来车辆过多导致小区车位紧张。
更新后的宛南六村 枫林街道供图
更新后的宛南六村 枫林街道供图
居民区党总支则采取多种方式，尽可能听取全体居民对物业费调价的意见建议。孙嵘捷介绍，今年以来，宛南六村每月依托网格体系，召集楼组代表会议征询居民意见，并依据反馈及时调整物业人员配置、改进物业服务措施。
小区“三驾马车”则在沿街居委会实行合署办公，实行“一窗受理、集成服务、接诉即办、首问负责”；高建物业建立“满意物业”党群服务站，设置热线专管员，居民有诉求第一时间响应，并开展“亮价格、亮标准、亮计划、亮服务”的“四亮”活动；小区业委会成员架构进一步优化，吸纳党员成为新成员。此外，宛六小区还有一支168名骨干志愿者组成的治理力量，贡献“脑力”和“脚力”。
“三驾马车”合署办公 舒抒 摄
有居民起初不同意调价，居民区一边上门介绍小区的“三年行动计划”，表明目标愿景，一边将物业经理拉进楼组长联络群，居民发现问题可随时在微信群里提出。
“效果立竿见影，有次这位居民正好上报楼道堆物情况，物业随即安排保洁，10分钟内完成了清理，这下居民信任物业提升服务是‘来真的’了，也认可了调价方案。”孙嵘捷说，关键就是“事事有回应”。
“答题”才刚开始
7月1日，宛南六村正式启动物业费调价，在小区活动室张贴公示文件，向居民公开征询意见，并召开“三驾马车”会议集中解答居民疑问；7月17日起，小区公共区域设置了投票箱，周末则由居委会协同物业、业委会成员上门发放表决票；一周后，7月24日，共回收952张有效表决票，参与率实现100%，其中同意率达97.9%。
物业费调价公告 枫林街道供图
“希望物业服务水准能保持，我们会关注物业的长期表现。”居民周玉娥阿姨说，虽然每平方米1.4元的物业费标准高于周边小区，但今年以来，高建物业提供的服务品质确实远超周边同类小区。此前，她曾因小区环境破旧而不愿邀请亲友来访，现在却变成周边小区居民羡慕的对象。
居民关心的常态化服务品质如何实现？记者了解到，宛六小区加梯的后续维保也由物业一体化管理，各居民楼道内都设置了保洁执勤记录表，居民可及时了解保洁人员的作业时间并监督清洁效果。
更新后的宛南六村 枫林街道供图
物业陪诊服务 枫林街道供图
除了居民有监督窗口，物业公司自身也在试点“物业+养老”，提升服务的深度与广度。据悉，目前宛六小区有16位80岁以上独居老人，高建物业安排专人每日上门收取垃圾，并发放服务联系卡，提供免费上门的家电维修服务，还提供烧菜、擦玻璃、洗地、助浴等特色服务，老人可提前预约。
“最近，陪诊服务需求相当旺盛。”高建物业经理顾超萍介绍，宛南六村居民可通过物业服务平台预约，企业总部统一调度派单，安排专业陪诊师上门。同时，高建物业正组织工作人员考取专业陪诊师资质，以便在紧急情况下持证上岗，快速协助老人就医——各方协力，实现共建共治共享的社区治理新格局。
可见，物业服务质价相符这张试卷，答题才刚开始。
更新后的宛南六村 枫林街道供图
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